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Come gestire gli abusi edilizi Ecobonus 110% per non perdere la maxi agevolazione

Quali sono gli abusi edilizi Ecobonus 110% che possono essere sanati e quali le irregolarità più gravi? Uno sguardo d’insieme alle regole previste per case unifamiliari e per i condomini

 

Gli abusi edilizi non fermano il Super Ecobonus 110%.

L’agevolazione è riconosciuta anche quando non è proprio tutto in regola, ma a precise condizioni.

Infatti, la manovra messa in campo dal Governo muove in 2 direzioni:

  • messa in sicurezza e riqualificazione energetica degli edifici esistenti;
  • riordino del patrimonio edilizio italiano.

 

E in entrambi i casi i professionisti del 110% sono tenuti a svolgere un ruolo molto importante, specialmente quando si parla di irregolarità degli immobili.

Raggiungere i risultati sperati, cioè ottenere il doppio salto di classe energetica, non è difficile, grazie anche a materiali e soluzioni di ultima generazione che garantiscono risultati eccellenti.

Ma lo stesso non si può dire per quanto riguarda l’accertamento della conformità urbanistica Ecobonus 110% e la verifica di eventuali irregolarità.

E proprio i tecnici dovranno attestare, mediante asseverazioni di conformità tecnico edilizia, la possibilità di accedere o meno agli incentivi fiscali previsti.

Il tema degli abusi edilizi Ecobonus 110% non può di certo passare in secondo piano, perché la verifica della situazione legittima di partenza può trasformarsi in un ostacolo insormontabile.

E in più ci sono anche i 2 condoni edilizi – quello del 1985 e quello del 2003 – in parte inevasi, che rendono meno chiara la situazione generale. Anche se l’Agenzia delle Entrate ha dichiarato che “l’agevolazione è riconosciuta per i lavori di edilizia libera su immobili non ancora condonati”.

Quindi, sulla base della regola generale che prevede la possibilità di beneficiare dell’Ecobonus anche in caso di piccoli abusi edilizi, vediamo cosa fare per gestire al meglio le irregolarità.

 

Quali sono gli abusi edilizi “lievi” che non ostacolano l’accesso all’Ecobonus 110%?

Edilizia libera.

È questa la definizione che ci consente di uscire senza graffi da questo spinoso rovo di normative, diventato più folto con il bonus 110%.

Negli ultimi mesi i chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate non sono mancati e tanti sono stati quelli relativi proprio alla questione degli abusi edilizi sanabili e non sanabili.

La detrazione è revocata nel caso di opere difformi da quelle comunicate.

È chiaro che se l’immobile da riqualificare presenta qualcosa di strano, la detrazione fiscale sarà revocata con annessi problemi di natura fiscale per il contribuente.

Ma se le stranezze, cioè gli interventi realizzati in passato su un determinato immobile, rientrano nella sfera dell’edilizia libera, non creano particolari problemi.

Quindi, da un lato ci sono abusi edilizi “lievi” e dall’altro ci sono irregolarità che sbarrano la strada per il 110%:

  • non si perde la detrazione fiscale, ad esempio, quando i lavori realizzati in passato risultano essere conformi agli strumenti urbanistici, ma magari per gli stessi è stata chiesta una SCIA al posto di un permesso di costruire. Sarà però necessario richiedere una sanatoria edilizia;
  • con opere difformi dal titolo abilitativo e in contrasto con i regolamenti urbanistici e edilizi, invece, la detrazione è revocata.

 

Fatta questa premessa, è possibile affermare che gli abusi edilizi Ecobonus 110% meno gravi sono proprio quelli che riguardano gli interventi di edilizia libera – che non necessitano di particolari permessi – anche su immobili non ancora condonati.

Ecco perché il certificato di conformità urbanistica diventa uno dei più importanti documenti per l’Ecobonus 110%.

 

Cosa succede se c’è discordanza tra progetto e costruito?

Prima di rispondere a questa domanda, facciamo qualche esempio per mettere ancor più in risalto la differenza tra abusi edilizi Ecobonus 110% di lieve entità e abusi edilizi non sanabili.

Tra le irregolarità minori – definiamole così – rientrano quelle opere di spostamento o demolizione di un tramezzo, mentre tra quelle più gravi, che prevedono sanzioni maggiori, possiamo menzionare l’apertura o la chiusura di una porta su muro portante, fino ad arrivare alle opere realizzate senza alcun titolo abilitativo.

Sarà il tecnico abilitato a fare tutte le analisi del caso per rilasciare una dichiarazione asseverata di regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile.

E se c’è solo una minima discordanza tra progetto e costruito?

In questo caso, è ammessa una limitata tolleranza.

L’ articolo 34 bis del DPR 380/2001 definisce che non costituisce violazione edilizia la discordanza tra progetto e costruito quando è nel limite del 2%. E questo vale per violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta della singola unità immobiliare.

E la regola da seguire è la stessa anche per gli edifici plurifamiliari.

 

Ecobonus 110% e abusi edilizi in condominio: ecco cosa è previsto

Nel condominio le cose cambiano.

Infatti, il problema è capire se l’irregolarità di un singolo appartamento può creare problemi per la realizzazione di interventi trainanti sulle parti comuni.

È stato proposto, anche in questo caso, uno speciale meccanismo di sanatoria che prevede, in caso di parziale difformità del titolo edilizio e di intervento conforme alla disciplina urbanistica in vigore dal 31 agosto, la possibilità di accedere comunque alle agevolazioni fiscali Ecobonus 2020.

Ma dobbiamo necessariamente tornare sul tema delle asseverazioni.

In condominio le asseverazioni dei tecnici abilitati sullo stato legittimo dell’edificio, inteso come immobile plurifamiliare, devono riferirsi esclusivamente alle parti comuni da riqualificare.

Quindi, anche se più appartamenti presentano delle irregolarità, che non riguardano le parti comuni dell’edificio, non è sbarrato l’accesso al 110%.

Ma per poter riqualificare il singolo appartamento, con interventi trainati, come la sostituzione dei vecchi serramenti, sarà comunque necessario valutare l’entità delle irregolarità.

 

Come sanare gli abusi edilizi per accedere all’Ecobonus 110% quando non basta una semplice dichiarazione?

Il lasciapassare per le irregolarità lievi si chiama “dichiarazione sostitutiva di atto notorio”, che altro non è che l’asseverazione del tecnico che attesta una discordanza tra progetto e costruito nel limite del 2%.

Ma quando non basta una semplice dichiarazione, c’è un’altra strada da seguire: sanare l’irregolarità!

È una procedura abbastanza complessa, che può prevedere il rifacimento di tutti i lavori contestati o, se si è fortunati e quando è consentito, solo il pagamento di una sanzione.

Tutto questo presentando una specifica domanda di sanatoria per procedere alla regolarizzazione.

E sugli abusi edilizi Ecobonus 110% l’Agenzia delle Entrate si è espressa in modo molto chiaro:

è rischioso applicare il bonus prima di aver ottenuto la regolarizzazione, perché si rischia di incorrere in abusi e sanzioni.

Quindi, cosa fare per non rischiare di vedersi respingere la domanda per portare a termine i lavori programmati e per la fruizione dell’Ecobonus 110%?

Rivolgersi a professionisti qualificati, per fare tutte le analisi preliminari del caso e per essere seguito, passo dopo passo dal punto di vista tecnico e fiscale, è la mossa che ti aiuterà a dichiarare scacco matto agli abusi edilizi Ecobonus 110% e non solo.

E per non avere problemi di nessun tipo e accedere al nuovo Ecobonus in tutta sicurezza, puoi contare sull’aiuto di posaqualificata.it e DetrazioniFacili.it

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Info sull'autore

Guido Alberti

Guido Alberti

Consulente e Artigiano Certificato PassivHaus, Tecnico Esperto Finestra CasaClima, figura accreditata dall’Agenzia CasaClima per fornire consulenza a progettisti e committenti. Operatore Termografico di II Livello UNI EN ISO 9712.
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