I provvedimenti attuativi dell’Agenzia delle Entrate definiscono su quali immobili è possibile intervenire sfruttando l’Ecobonus al 110%. Casa autonoma e condominio: ecco 5 importanti regole che fanno luce su aspetti poco chiari.
Ecobonus 110%: l’Agenzia delle Entrate risponde 5 delle domande più frequenti in merito ai beneficiari e agli immobili oggetto degli interventi.
I provvedimenti attuativi sull’Ecobonus hanno fissato alcune regole, sia per quanto riguarda la cessione del credito e lo sconto in fattura, sia per quelle che sono le modalità di intervento sui singoli edifici.
Avevo già fatto riferimento, in uno dei miei articoli scritti di recente (puoi leggerli tutti su questo blog), a quelli che erano gli “aspetti immobiliari” e non solo rimasti nell’ombra da quando il Decreto Rilancio è diventato legge.
Mi riferisco a quelle definizioni che fino ad oggi mancavano e che, con i provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate, sono finalmente arrivate.
Che cosa si intende per edificio unifamiliare?
Quando si può parlare di indipendenza funzionale?
Che cosa succede in condominio quando manca l’amministratore?
Chi non può accedere al 110% in condominio?
Cosa succede a chi ha già portato a termine uno dei lavori trainanti previsti dall’Ecobonus 110%?
Ecco, queste sono le 5 domande a cui era ancora impossibile rispondere in modo chiaro.
Insomma, mancava una precisa interpretazione, che finalmente è arrivata.
Ecobonus 110%: su quali immobili è possibile intervenire e come funziona?
Già nella Guida Superbonus dell’Agenzia delle Entrate è possibile trovare risposta alle più frequenti domande sull’Ecobonus al 110%, ma con i provvedimenti attuativi sono stati definiti tutti gli aspetti.
In questo articolo, non mi soffermerò sulle modalità previste per beneficiare della cessione del credito e dello sconto in fattura, ma voglio utilizzare la circolare n.24/E dell’Agenzia delle Entrate per rispondere alle 5 domande viste prima.
Ora che il quadro normativo è completo, non resta che capire a chi rivolgersi e lasciare la parola alle banche che, stando a quanto detto qualche settimana fa, dovrebbero essere già pronte con i cosiddetti “prestiti- ponte” per agevolare imprese e privati per la cessione del credito.
Ma concentriamoci sulle regole fissate per poter beneficiare dell’Ecobonus al 110%.
Che cosa si intende per edificio unifamiliare?
Domanda scontata?
A quanto pare no, dato che l’Agenzia delle Entrate ha dovuto fornire una definizione precisa per eliminare tutti i dubbi dei contribuenti che, come te, intendono riqualificare la propria casa con l’Ecobonus 110%.
Per trovare la risposa a questa domanda sono stati ripresi anche i decreti attuativi del Ministero dello Sviluppo Economico, giungendo a questa definizione:
“Un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare”.
Ecco, questo è l’edificio unifamiliare che rientra tra gli immobili che è possibile riqualificare, portando a termine interventi trainanti e trainati previsti dal nuovo Ecobonus, attestando un salto di almeno 2 classi energetiche.
Ecobonus 110%: quando si può parlare di indipendenza funzionale?
Questa è stata un’altra spinosa questione che ha creato non poca confusione tra professionisti e contribuenti pronti a mettersi in regola per rientrare tra i beneficiari del 110%.
Ecco la risposta dell’Agenzia delle Entrate:
“Un’unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente quando è dotata di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l’accesso dalla strada, da cortile o da giardino di proprietà esclusiva”.
Una definizione che consente di capire quando è possibile sfruttare l’Ecobonus 110% per riqualificare quegli immobili che presentano un accesso su uno spazio comune e un accesso diretto in strada.
E queste abitazioni possono fruire del 110% autonomamente.
Ecobonus 110% e condominio: che cosa succede quando manca l’amministratore?
Vivi in un appartamento in un piccolo condominio senza amministratore?
Nei condomini con meno di 9 unità abitative non è obbligatoria la presenza di un amministratore e… chi decide per gli interventi sulle parti comuni?
Saranno gli stessi condomini a mettersi d’accordo, a maggioranza, sugli interventi da portare a termine per poter rientrare nel perimetro dell’agevolazione fiscale.
Il problema era capire come effettuare i pagamenti.
Problema risolto dall’Agenzia delle Entrate che ha affermato:
“Per la fruizione del beneficio fiscale, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato tutti gli adempimenti necessari per effettuare i lavori sulle parti comuni”.
Quindi, la figura dell’amministratore non è indispensabile per poter accedere all’Ecobonus 110%.
Ma mai come in questi casi, è consigliato di affidarsi a professionisti qualificati per l’iniziale analisi di fattibilità, la progettazione degli interventi, la gestione del cantiere e delle pratiche burocratiche e fiscali.
Restiamo in tema condominio.
Chi non può accedere al 110% in condominio?
L’unico proprietario è escluso da bonus!
In che senso?
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il riferimento è sempre all’edificio costituito in condominio secondo la disciplina civilistica.
Una definizione che si può ricavare dalla Riforma del condominio del 2012:
“edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.
E stando a questa definizione è stato precisato che l’Ecobonus 110% su immobili con parti in comune, ma distintamente accatastati, non può essere sfruttato.
Quindi, è escluso dal 110% il proprietario di un edificio con parti comuni, ma non classificabili come condominio. Così come non è possibile beneficiare dell’Ecobonus su edifici con più unità immobiliari accatastate non come condominio, in comproprietà tra più soggetti.
E chi ha già effettuato lavori di riqualificazione?
Chi ha già sostenuto degli interventi trainanti, può ora sfruttare l’Ecobonus 110% per la sostituzione dei vecchi infissi o altri interventi secondari?
La risposta è negativa.
L’Agenzia delle Entrate è stata chiara: se l’intervento trainante già effettuato, ad esempio a marzo 2020, non rientra nel nuovo Ecobonus, neanche le altre “spese secondarie” possono beneficiare del 110%, anche se effettuate dopo il 1° luglio 2020.
Come richiedere l’Ecobonus al 110% e a chi affidarsi?
Per puntare al 110% è obbligatorio portare a termine una serie di adempimenti e rispettare i tempi per l’invio della documentazione in via telematica.
Ovviamente, rispettando limiti e requisiti previsti dalla nuova legge per l’efficientamento energetico degli edifici.
La richiesta del beneficio, così come la richiesta dello sconto in fattura e della cessione del credito, dovrà essere fatta online compilando i documenti da inviare all’ENEA e agli altri organi competenti.
È fondamentale rivolgersi al giusto professionista, in grado di supportarti sia nelle prime fasi di analisi e progetti, sia per la realizzazione degli interventi e per la gestione delle pratiche fiscali.
Per questo ti consiglio di cercare il consulente posa qualificata di zona a te più vicino, per essere sicuro di scegliere i migliori serramenti e puntare al netto miglioramento delle prestazioni energetiche della tua casa.
Solo così potrai beneficiare in tutta sicurezza dell’agevolazione fiscale prevista e portare anche la sostituzione dei vecchi serramenti al 110%.
Ma tutto questo è possibile solo con precise analisi e progetti.
