Superbonus per demolizione e ricostruzione con ampliamento: un argomento complicato da affrontare, specialmente dal punto di vista delle detrazioni fiscali
Beneficiare del Superbonus per demolizione e ricostruzione con ampliamento di volumetria è cosa fattibile?
Con il Superbonus 110%, che prevede sia interventi di efficientamento energetico degli edifici che di messa in sicurezza strutturale degli stessi, stiamo andando in un’unica direzione: “recupero del patrimonio edilizio esistente”.
E sono proprio queste le parole da prendere in considerazione per affrontare il tema del Superbonus per la demolizione e ricostruzione con ampliamento di volumetria.
Nello specifico, per avere ben chiaro il quadro della situazione, è utile prendere in considerazione l’articolo 3, lettera d), Dpr 380/2001 (“interventi di ristrutturazione edilizia”), che ha trovato spazio nella legge di conversione del Dl Semplificazioni (L. 120/2020).
Qui il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
E con il nuovo Superbonus 110% è messo in rilievo il principio secondo cui un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento può essere considerato “recupero del patrimonio edilizio esistente”.
Quindi, ad una prima e veloce analisi, un intervento del genere può essere considerato come agevolabile al 110%, anche quando c’è un aumento di volumetria.
Ma scaviamo più a fondo.
Anche perché il Superbonus per l’edilizia deve essere preso in considerazione sia dal punto di vista dell’efficientamento energetico, Ecobonus 110%, che di messa in sicurezza sismica degli edifici, Sismabonus.
Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento: il 110% del Sismabonus
Partiamo proprio dal Sismabonus.
In questo caso, per la demolizione e ricostruzione di un edificio, mettendo in primo piano la massima agevolazione fiscale, sembrerebbe che si possa parlare di 110% quando l’intervento si concretizza in una ristrutturazione edilizia e non in un intervento di “nuova costruzione”.
E stando a quanto detto nel paragrafo precedente, l’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento, dovrebbe rientrare nel Superbonus 110%.
Un’interpretazione fatta alla luce della circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate.
Ma è bene fare una precisazione: è previsto il rilascio di un titolo edilizio che autorizzi i suddetti lavori come conservazione del patrimonio esistente.
Quindi, il Superbonus 110% per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, nel caso specifico del Sismabonus, assume rilievo fiscale per il 110%, ma gioca un ruolo fondamentale il Comune che qualifica le opere.
E poi c’è l’Ecobonus.
Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento: il 110% dell’Ecobonus
A questo punto è quasi normale chiedersi: “cosa è previsto per gli interventi di efficientamento energetico?”
Ancora una volta è la circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate al centro dell’attenzione:
anche gli interventi del nuovo Ecobonus 110% possono rientrare nella demolizione e ricostruzione di un edificio, da intendere come unica ristrutturazione edilizia.
Mentre prima era prevista una detrazione fiscale solo in caso di fedele ricostruzione – senza considerare le innovazioni per l’adeguamento sismico che fanno testo a parte – ora si può viaggiare anche in altra direzione.
Ma sul Superbonus per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, che prevede non solo interventi di messa in sicurezza, si attendono ulteriori chiarimenti e conferme da parte dell’Agenzia delle Entrate sulle ultime modifiche normative.
E nell’attesa possiamo analizzare insieme l’articolo 3, lettera d), del Testo Unico per l’Edilizia così come modificato con il Dl Semplificazioni.
Il nuovo articolo 3 del Testo Unico per l’Edilizia riformulato con il Dl Semplificazioni: una nuova luce sul Superbonus per demolizione e ricostruzione con ampliamento
Ecco il testo con le nuove modifiche:
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Il Decreto Semplificazioni ha sottolineato che “Demolizione e ricostruzione” può essere considerato un vero e proprio intervento di “ristrutturazione edilizia” anche quando:
- l’edificio è ricostruito con sagoma e prospetti diversi;
- l’edificio è ricostruito con diverse caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;
- sono previsti incrementi di volumetria.
Ma per gli incrementi di volumetria sono previsti specifici limiti.
Edifici demoliti e ricostruiti con il Superbonus 110%: una rapida analisi dell’articolo
Abbiamo chiarito che demolizione e ricostruzione costituiscono un unico intervento che deve qualificarsi come ristrutturazione edilizia per ottenere la detrazione.
Ma Sismabonus e Ecobonus possono essere combinati e il 110% è previsto anche in caso di ampliamento.
Quindi, con il nuovo articolo 3, lettera d), del Testo Unico per l’Edilizia, per gli interventi di messa in sicurezza e efficientamento energetico, che rientrano in un’opera di demolizione e ricostruzione, non è necessario osservare il rispetto della sagoma preesistente dell’edificio.
Ma solo se ricadenti in un piano di rigenerazione urbana.
Piccola parentesi anche per gli edifici vincolati: gli interventi di demolizione e ricostruzione con il Superbonus 110% sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati.
E anche in questo caso si parla di competenza comunale, nel pieno rispetto delle previsioni di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e dei pareri degli enti competenti di tutela.
Nuove opportunità per usufruire del Superbonus 110%
Visto che demolizione e ricostruzione possono rientrare nella sfera della ristrutturazione edilizia, si può tranquillamente affermare che c’è una nuova grande opportunità per accedere alle nuove agevolazioni fiscali.
Anche perché, con un intervento così radicale, è più facile ottenere un netto miglioramento delle prestazioni di un edificio, sia energetiche che di rischio sismico.
Ma in caso di Superbonus per demolizione e ricostruzione di edificio diventa ancor più importante affidarsi a professionisti qualificati per compiere tutte le valutazioni tecniche del caso.
Valutazioni fondamentali per verificare la concreta possibilità di accesso ai benefici fiscali.
E se hai sentito parlare tanto di Superbonus ma nessuno ti ha mai detto come cogliere questa grande opportunità, sei nel posto giusto.
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